Découvrez comment estimer votre bien immobilier sans risquer l’opposition du fisc

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Il est essentiel d’estimer la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’un transfert d’héritage, d’une cession ou d’une donation. En cas de sous-évaluation, le propriétaire court le risque de subir un redressement fiscal. Pour éviter l’opposition du fisc, nous vous invitons à lire attentivement cet article !

Estimation du bien immobilier : l’importance de la comparaison

L’évaluation de la valeur vénale, c’est-à-dire le prix exact d’un bien immobilier est libre. De manière concrète, il s’agit du montant auquel le propriétaire du logement est prêt à mettre pour la cession du bien et auquel l’acquéreur est prêt à payer. Dans tous les cas, chacune des parties doit s’assurer que la décision prise n’a pas été influencée par un quelconque motif ou un besoins de cession urgente par exemple.

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Par conséquent, l’administration fiscale et les tribunaux vont donner leur feu vert à l’issue de l’évaluation du bien en utilisant la stratégie de comparaison. C’est pourquoi il est nécessaire de se baser sur les prix des biens similaires au cours d’une même période. A ce propos, les experts recommandent de faire une analyse comparative sur des logements disposant des mêmes superficies avec les mêmes prestations.

Il faut également retenir que la comparaison s’effectue sur des biens situés au même endroit. Pour une évaluation optimale, il convient d’utiliser 3 à 4 références. N’hésitez pas à vous servir du simulateur Patrim accessible sur le site officiel des impôts pour des compléments d’informations. Vous pouvez également vous tourner vers des plateformes spécialisées à l’instar de « SeLoger ».

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Rester à jour concernant les prix du marché

Pour éviter une opposition de la part de l’administration fiscale, il convient de rester à l’affut des dernières mises à jour. Surveillez les différentes cessions qui ont récemment eu lieu dans votre quartier. Si vous n’avez pas les moyens d’engager un expert en immobilier, il est impératif de se tenir au courant de la conjoncture immobilière. La mission sera moins compliquée dans la mesure où un appartement du même immeuble a fait l’objet d’une cession. Dans ce cas, il est conseillé de se tourner directement vers le syndic pour s’infirmer sur les tarifs de vente.

Ne pas négliger les décotes immobilières

L’administration fiscale prend en compte la valeur des logements lorsqu’elle va attribuer les abattements. La décote s’élève à 30% pour les maisons principales et elle varie entre 5 et 40% pour les autres logements. Si vous vivez dans une résidence autre que celle de votre conjoint, seul l’un d’entre vous aura droit à la décote. Notons que l’battement concerne également les logements en location.

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Si ces derniers sont habités par un locataire qui désire y rester, le pourcentage accepté s’élève à 20% du prix. Il faut savoir que si la propriété jouit d’un système de défiscalisation, le locataire ne pourra pas bénéficier de cet avantage. Il faudra prendre en considération ces pourcentages lors de l’évaluation du bien immobilier car ils seront imputés sur le prix final. Pour éviter les déceptions, mieux vaut solliciter l’intervention d’un professionnel en la matière.

Autres conseils pratiques…

Pour réussir l’évaluation d’un bien immobilier, il est important de récupérer les documents nécessaires auprès du propriétaire. Parmi eux figurent le titre de propriété, le permis de construire pour vérifier la conformité du bien, la valeur des charges de copropriété, le Plan de Prévention des Risques (PPR) ou encore l’acte de servitude.

Enfin, il convient de prendre en compte plusieurs critères dans le cadre de l’estimation du bien immobilier : localisation, superficie, luminosité, voisinage, établissements et commerces à proximité, bâtiment à étage, balcon ou terrasse, accès aux transports en commun et autres moyens de déplacement (bus, métro, gare, aéroport etc), cave, garage, rue paisible ou très fréquentée…Une fois tous ces paramètres pris en compte, vous pourrez établir le prix de votre bien.

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