Investissement immobilier : échapper à l’IFI en misant sur le démembrement de propriété

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L’impôt sur la fortune immobilière constitue une taxe parfois pesante pour les investisseurs immobiliers. Il est néanmoins possible d’échapper à son paiement en optant pour le démembrement de propriété. Que faut-t-il retenir au sujet cette méthode ? Quels sont ses différents avantages sur le plan fiscal ? Tous les détails dans les prochaines lignes !

IFI : origine et enjeux

L’impôt sur la fortune immobilière a vu le jour en 2018 en remplacement de l’impôt de la solidarité sur la fortune. Il s’applique au patrimoine immobilier net taxable. Autrement dit, l’impôt concerne les biens immobiliers aux valeurs imposables une fois les dettes réduites. Chaque foyer fiscale qui dispose d’un patrimoine immobilier estimé à plus de 1,3 million d’euros doit obligatoirement payer l’IFI.

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Une exception s’applique sur les biens immobiliers qui servent à l’activité professionnelle. Dans ce cas, l’ensemble du patrimoine devra être mentionné sur la déclaration car cette valeur sera prise en considération lors de l’estimation de l’IFI. C’est notamment le cas des immeubles non bâtis, les monuments historiques, les immeubles en cours de construction et les fractions d’immeubles constitués par des portions de sociétés immobilières.

De même, une exonération est prévue sur les comptes en banque, les titres de sociétés, les liquidités et les créances. En ce qui concerne la maison principale, l’abattement de 30% est toujours prévu.

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Qu’est-ce-que le démembrement de propriété ?

Pour les acteurs de l’immobilier qui souhaitent échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, le démembrement de propriété constitue une solution de premier choix. Il s’agit tout simplement de séparer la nue-propriété d’un bien immobilier. Cette stratégie est payante dans la mesure où seul l’usufruitier aura à régler l’IFI. Autrement dit, le nu-propriétaire n’aura pas à payer cet impôt.

Le démembrement de propriété est surtout recommandé chez les investisseurs à la tête d’un patrimoine immobilier à la valeur conséquente. En misant sur la nue-propriété, ils peuvent poursuivre leurs activités et développer leurs gains immobiliers sans avoir à augmenter les dépenses fiscales en rapport avec l’impôt sur la fortune immobilière. Mais ce n’est pas tout ! Cette option permet également d’accéder à une planification patrimoniale plus rigoureuse grâce à un transfert d’héritage plus facile avec des charges fiscales moins lourdes.

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Son intérêt dans la transmission de patrimoine

Le démembrement de propriété procure un certain nombre d’avantages dans le cadre de la transmission de patrimoine. Cette stratégie est indispensable pour mettre de côté la nue-propriété de son usufruit. Ce qui permet de privilégier un plan de succession stratégique. A titre d’illustration, lorsqu’un parent lègue l’usufruit d’un patrimoine immobilier à son enfant tout en gardant la nue-propriété, il simplifie la transmission du bien tout en diminuant les droits de succession.

Cette opération est bénéfique d’un point de vue fiscal car l’estimation de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété. Par ailleurs, dans la mesure où le propriétaire décède, la nue-propriété et l’usufruit se rejoignent systématiquement. Ce qui permet au nu-propriétaire d’accéder à la pleine propriété sans frais complémentaires. Cette approche est donc bénéfique pour les ménages qui veulent optimiser le transfert de l’héritage immobilier, tout en limitant les dépenses fiscales.

Investir dans la nue-propriété : les principaux avantages

Investir dans la nue-propriété constitue une stratégie efficace pour les investisseurs immobiliers. Cette méthode vise à s’emparer exclusivement de la nue-propriété d’un bien pendant que l’usufruit est sous la possession d’une autre parte, pour un délai déterminé. L’atout principal se situe au niveau du coût d’acquisition qui est généralement 30 à 40% moins cher en comparaison avec la pleine propriété.

Cette réduction s’explique notamment par l’absences de droits d’usufruit. Ce type d’investissement s’avère rentable pour des projets à long-terme car une fois la période d’usufruit arrivée à son terme, le nu-propriétaire touche la pleine propriété sans avoir à débourser des frais complémentaires. Par ailleurs, le nu-propriétaire n’aura pas à payer certaines taxes immobilières. Ce qui améliore davantage le rendement de l’investissement.

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